长沙棚改货币化“减压”楼市去库存
长沙的探索与实践证明，棚改安置完全可以与消化楼市库存对接，进而惠及整个房地产业和城市
伴随着春暖花开，长沙楼市的景气也在上升。长沙市岳麓区某楼盘置业顾问说，今年以来看房、买房的人明显增多，“到了周末更是忙得电话都接不过来”。
房地产市场的复苏，让长沙去库存压力逐渐减弱。当中，棚改货币安置催生的购房需求，已成为引领去库存的“生力军”。
长沙市大胆尝试打通棚改安置与住房保障、化解库存的供需通道，既推进了棚改，又消化了存量，为楼市持续调整下的我国棚改带来新思路。
自我加压跑出棚改“加速度”
2001年以来长沙市开始推进棚改，2009年陆续启动大规模改造，特别是2014年以来打响棚改攻坚战，计划用4年时间基本完成城区集中成片棚户区改造。2015年更是自我加压，棚改跑出“加速度”。
截至2015年底，长沙市通过棚改使住房条件改善的家庭累计16.54万户。其中，2015年开工项目82个、31206套，项目、改造户数和面积均创历年之最，比湖南省年度任务高出61%。记者调查发现，长沙棚改的高效、快速推进，离不开一系列创新的工作机制。
政策保障先行，依法阳光征拆。近年来，长沙先后制定和完善了17个拆迁规章、规范性文件、配套制度，同时以体制内干部、外聘专业人才组建了征收工作管理队伍，确保规范、专业。而且，棚改所有环节全部公示，并邀请棚改户担任特邀监督员，做到全程“阳光操作”。
长沙市黄兴北路棚改项目指挥长周志军说，该项目征收创新出房源工作“四一模式”，即一站式审批保障资格、一个系统管理棚改房源、一批团购商品房安置、一项房屋装修服务，并打造了全国首个棚改项目网上服务专栏，有效推进了工作。
针对调动改造户积极性的难点，长沙市探索对补偿方案适当就高，对被拆迁人保障面积标准、奖励标准、减免支持等方面，在政策许可的范围内给予最大优惠，并辅以特殊奖励。比如，私有房屋拆迁户选择货币补偿并按期签协议腾地，给予每平方米200元的支持重点项目建设奖励。
桐梓坡大板房项目是2015年长沙市一次性启动单体最大的棚改项目，具有社情民意复杂、困难群体多、房屋面积小、临时建筑多等特点，棚改难度相当大。针对上述特点，当地街道组织了“接地气”的预征收调查，安置方案充分考虑群众意见，在第一阶段就实现了高达98.3%的签约率。
“在政府引导下，所有征拆户全部选择货币安置方式。项目征收过程中不仅未发生一起群体性上访，还收到群众送来的35封感谢信和7面锦旗。”岳麓区银盆岭街道工委书记张淳说。
棚改安置与去库存需求“对接”
针对棚改最关键的安置问题，长沙创新地将棚改与住房保障相结合，坚持货币安置与实物安置并举，多渠道筹措安置房源。特别是在2015年楼市库存攀升的情况下，长沙市积极引导支持棚改户购买商品房，打通了棚改安置与化解库存的供需通道，实现了推进棚改、改善民生、稳定楼市的多赢效果。
据了解，2015年初长沙楼市库存量高达1921万平方米，去化周期长达18个月。
长沙市住保局副局长黄家兴表示，在棚改任务与楼市库存压头下，基于棚改户中低保户和低保边缘户比例高达75%的现实，长沙提供实物与货币补偿两种安置方式，一方面将棚改与住房保障相结合，广泛筹措中低价位商品房、租赁房等保障性房源，另一方面推出货币安置补贴，引导棚改户购买消化商品房。
长沙市对符合条件的棚改对象每户发放15万元安置补贴，支持他们购买市场性房源。据统计，2015年长沙市共办理棚改安置补贴资金审核5980户。目前，长沙棚改户中有近60%已购买或计划购买商品房，全市2015年通过棚户区改造促进住房消费约200万平方米，合计约118亿元。一些区政府不仅安排团购优惠商品房，还为成功购房者额外提供1.5万至3万元补贴。
74岁的龚福珍住在岳麓区桐梓坡，两年前因患乳腺癌导致家里生活困难。她告诉记者，此次桐梓坡大板房棚改她家52.49平方米的房子折合补偿款50.89万元，同时拿到货币安置补贴15万元，另外还申请了搬迁困难补助、大病救助共4万元。“除去花40万元购买一套97平方米的商品房，家里还有30万元资金结余，生活更有期待。”
在货币安置方案的引导下，大量楼市库存被棚改安置需求而消化。有关房地产研究机构的报告显示，2015年长沙市房地产销售面积增长32.13%，其中内六区增长51.30%，目前的去化周期已缩短为10个月。
“长沙的探索与实践证明，棚改安置完全可以与消化楼市库存对接，进而惠及整个房地产业和城市。”湖南省委常委、长沙市委书记易炼红说。
以棚改为提升城市品质的重要抓手
一直以来，部分地方棚改项目忽视了质量，一些低品质棚改项目面临着沦为新的“贫民窟”的风险。相反，长沙在大力推进棚改项目的同时，注重从规划、建造、分配、管理等方面提升项目品质，把棚改视为提升城市品质的重要抓手。
长沙提出，棚改要以增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路网密度和减少居住人口密度、开发强度的“四增两减”为导向，坚持与城市立体化改造、保护历史文化相结合，做到既前瞻又务实。这不仅改善了市民居住条件，还增强了中心城区承载能力，提升了城市品质。
“内五区棚改完成后，将增加公益‘四类’用地105公顷。”长沙市住房保障局棚改处副处长罗军桥说。
3月初召开的长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组会议透露，长沙将抓好临江、临景棚户区改造，坚持“高起点规划、高标准建设”实施沿湘江两岸棚改项目，打造“百里滨水走廊”形象展示带。同时，将推进“有机棚改”，重点实施以潮宗街、太平街为代表的棚改项目，通过挖掘历史文化资源，大力实施历史文化街区提质，建设具有湖湘文化标识和历史文化底蕴的街区。
不仅如此，长沙还将凸显地域特色，推动城镇老旧住宅区综合整治工程，重点实施望城区铜官镇、长沙县春华镇、浏阳市大瑶镇、宁乡县滨江片区等集镇棚改项目，着力打造一批特色小镇。
在周志军看来，棚改是否成功关键在于以下几个因素是否实现：群众居住条件是否改善、城市品质是否提升、经济社会是否发展。“黄兴北路是长沙人的百年梦，这个棚改项目的实施，将可以人均增加10多平方米的住房面积，特别是弱势群体最得实惠。”
棚改品质，还体现在诸多“无形”领域，比如征收过程中的依法行政程度。黄兴北路棚改项目指挥部探索对征收工作人员出台了“质量评价体系”，要求他们先交质量保证金，凡是在征收过程中没有遵守政策，没有做到依法依规，就要扣除保证金。“这是目前为止长沙市依法行政水平最高的棚改项目。”周志军说。
